Partage de services entre bâtiments : est-ce permis?

Le Code national du bâtiment (CNB) est un document qui a été conçu afin de regrouper les exigences de construction de bâtiments génériques. Il présente un style de rédaction des exigences adapté à la construction d’un bâtiment autonome dans lequel tous les éléments de sécurité sont présents.

La manière dont le CNB est rédigé ne doit pas être perçue comme une interdiction au partage d’équipements de sécurité incendie ou de mécanique du bâtiment. Ces éléments peuvent être par exemple:

la chaufferie;
la pompe à incendie;
le groupe électrogène;
l’alarme incendie;
les contrôles de CVCA;
l’électricité (sous-station).

Les bâtiments font parfois partie d’un complexe de bâtiments où le partage de certains équipements est souhaitable pour optimiser la performance ou les ressources disponibles. Dans un tel cas, il est question d’une gestion de type « campus ».

Ces « campus » forment ainsi des agglomérations de bâtiments qui partagent des services. Pour la plupart des domaines du CNB, l’existence d’un « campus » n’est pas influencée par les limites de propriété. Le partage de services est envisageable même si des bâtiments se situent sur des propriétés différentes. Dans ces cas, il faut prévoir le partage des responsabilités.

Voici des exemples de services partagés entre des bâtiments faisant partie d’un « campus » :

eau chaude (ou vapeur), provenant d’une chaufferie centralisée;
eau mitigée d’une tour d’eau;
eau refroidie, provenant de compresseurs de refroidissement centralisés;
source d’alimentation électrique de secours;
eau de protection incendie (p. ex. : tour d’eau ou pompe incendie);
gaz comprimés;
carburant (p. ex. : diesel).

À Montréal, le CCUM « Climatisation et chauffage urbain de Montréal » est probablement l’exemple le plus explicite de cette stratégie de conception. À Toronto, l’équivalent existe pour de l’eau froide en provenance du lac Ontario. Plusieurs universités, hôpitaux, établissements carcéraux, aéroports et établissements industriels optent pour l’approche « campus » afin d’optimiser les ressources et les équipements.

Les pompes incendie sont des équipements de sécurité incendie fréquemment partagés entre les bâtiments d’un campus. Lorsque cela survient, il est important que l’information et le plan de sécurité incendie reflètent cette condition particulière. En cas d’intervention, les pompiers doivent rapidement réaliser que la pompe se trouve ailleurs sur le site. Des informations de cette importance devraient toujours être partagées avec les services incendie et particulièrement lorsque la configuration de style « campus » engendre une intervention qui n’est pas typique (ex. : emplacement de raccords pompiers, emplacement de vannes d’une tour d’eau, etc.).

Par ailleurs, certains codes ou normes encadrent ou interdisent le partage des services. Par exemple, la norme CSA-C282-09 Alimentation électrique de secours des bâtiments présente deux (2) conditions pour qu’un groupe électrogène puisse servir à l’alimentation de plusieurs bâtiments, soit :

les bâtiments appartiennent à un même propriétaire;
tous les bâtiments possèdent simultanément une capacité de groupe électrogène apte.

Parmi les autres exemples, notons le Code national de la plomberie (CNP). Ce code précise que des bâtiments situés sur des propriétés différentes ne peuvent pas partager un branchement d’eau ou un branchement d’égout. Selon ce code, le partage d’un branchement demeure disponible sur une même propriété.

Source : Code national de la plomberie – Canada 2015, figure A-2.1.2.4.1)

Mise en garde

Il incombe aux concepteurs de faire preuve de beaucoup de prudence lorsqu’il est question de concevoir des groupes de bâtiments de type « campus ». Bien que le partage des services puisse exister, il est primordial d’en comprendre les contraintes et les limites.

Bien des réflexes de conception peuvent être influencés par cette réalité de « campus ». Certaines règles s’appliqueront au-delà des bâtiments ainsi reliés. À titre d’exemple, les conducteurs électriques des circuits entre les bâtiments d’un « campus » ne peuvent porter des charges SSP (systèmes de sécurité des personnes) et des charges non-SSP. Chaque bâtiment ayant des charges SSP devant être alimentées par une source d’alimentation électrique de secours commune doit posséder son (ses) propre(s) commutateur(s) de transfert et être relié électriquement au « campus » au moyen d’une alimentation normale ainsi que d’une artère d’alimentation électrique de secours pour assurer la dissociation prescrite.

Le partage des services nécessite une bonne attribution des responsabilités entre les parties concernées. Lorsqu’il y a plus d’un propriétaire, il faut prévoir des mesures (p. ex. : contrats, servitudes, etc.) pour assurer la pérennité des bâtiments en cas de vente de l’une des propriétés. Lorsque des bâtiments se partagent des équipements, notamment ceux de sécurité incendie, des contrats doivent lier les intervenants et des règles claires doivent attribuer les responsabilités pour la mise à l’essai et l’entretien des équipements.

En vertu de la Loi sur le bâtiment, le propriétaire d’un bâtiment demeure le seul responsable de la conformité d’un bâtiment. Le propriétaire doit donc s’outiller pour assurer un contrôle de la conformité de son bâtiment, même pour des équipements qui se trouvent hors de sa propriété.