À la suite d’un sinistre dans un bâtiment (incendie, explosion, effondrement, etc.), il est possible que ce dernier perde ses droits acquis selon différents critères de la règlementation applicable. Par exemple, de nombreux règlements municipaux stipulent cette perte de « clause grand-père » lorsque l’édifice a perdu plus de 50 % de sa valeur ou de sa valeur mise au rôle d’évaluation selon le libellé du règlement local.


Figure 1 – Bâtiment endommagé par un incendie
(Source: Photo prise par Technorm)

Lorsque le bâtiment est sinistré, celui-ci doit être réparé ou reconstruit selon la règlementation municipale et provinciale applicable au moment des travaux. Ainsi, certains éléments qui étaient conformes au moment de la construction originale ne seront donc plus permis lors de la réparation ou reconstruction. 

Dans cette situation, des mises aux normes sont à prévoir lors de la réparation ou reconstruction.

Une mise aux normes est donc une amélioration au bâtiment basée sur un changement d’exigences de la règlementation entre la date de construction d’origine (ou de transformation) et la date reconstruction ou réparation.

Nous rappelons toutefois qu’il ne faut pas confondre la mise aux normes avec une mise en conformité qui, elle, vise à corriger une déficience déjà présente au moment du sinistre. Une déficience correspond à un élément ou composante du bâtiment qui est non conforme quand l’édifice fut construit ou modifié.

En cas de perte de droits acquis, le bâtiment devra par conséquent respecter minimalement les exigences de la règlementation en vigueur lors de la réparation ou reconstruction. Le propriétaire a certainement le loisir d’améliorer à ses frais le bâtiment au-delà de ces exigences règlementaires minimales.

À titre d’exemple, prenons le bâtiment suivant :

  • Usage : Garage de réparation de véhicule (établissement industriel du groupe F-2)
  • Aire de bâtiment : 300 m2
  • Nombre d’étages : 2
  • Année de construction : 1950
  • Mur extérieur en blocs de béton et structure de toit composée de fermes d’acier
  • Perte de valeur de plus de 50 % selon l’évaluateur au dossier

Ce bâtiment est exempté de l’application du chapitre I du Code de construction du Québec adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment (B-1.1, r. 2) puisqu’il a un seul usage industriel dans l’immeuble. Il est donc assujetti principalement à la règlementation municipale. Dans le cas présent, la règlementation municipale adopte le Code national du bâtiment (CNB) 2010 modifié Qc.

Puisque le bâtiment à l’étude fait moins de 600 m2 et moins de 3 étages, il devra respecter minimalement les exigences de construction de la partie 9 « Maisons et petits bâtiments » du CNB 2010 modifié Qc.

Si cela est souhaité par le propriétaire ou ses professionnels, le bâtiment peut également être réparé selon les exigences plus sévères des parties 3 « Protection contre l’incendie, sécurité des occupants et accessibilité » et 4 « Règles de calcul » pour la structure, bien que cela ne soit pas nécessaire.

Conséquence sur la structure de toit
Lorsque l’ingénieur calcule les charges de neige à supporter sur un bâtiment comportant un toit bas et un toit haut (voir figure 2), il n’est pas requis de considérer qu’il y aura une surcharge de neige additionnelle sur le toit en contrebas, le long du toit haut. En effet, la partie 9 du CNB n’en fait pas état, et l’ajout d’une surcharge de neige plus importante sur un toit en contrebas est uniquement requis pour un bâtiment devant respecter la partie 4 du Code.


Figure 2 – Schéma de surcharge de neige lorsqu’il y a un toit bas et un toit haut
(source : « Guide de l’utilisateur – CNB 2010 Commentaires sur le calcul des structures (Partie 4) »)

Pour votre information, cette surcharge de neige est ajoutée pour tenir compte du fait que celle-ci va s’accumuler le long du toit haut (elle formera une congère de neige). Il est certainement de bonne pratique de considérer cette augmentation de charge lors de la conception de la structure de toit d’un bâtiment, mais il ne s’agit toutefois pas d’une exigence de la partie 9 du CNB 2010 Qc, qui représente les dispositions légales minimales dans le présent cas.

Il est fréquent que les ingénieurs refusent de se limiter aux exigences moindres de la partie 9 et « forcent » des travaux de renforcement supplémentaires. Il s’agit alors d’un choix de conception plutôt que d’une exigence règlementaire.

Réparation sans perte de droit acquis

Si nous prenions le même exemple, mais que la diminution de valeur était de moins de 50 %, alors il n’y aurait pas de perte de droits acquis à la suite du sinistre. Dans ce cas, le bâtiment pourrait être réparé tel qu’il était auparavant, si conforme avec la règlementation de l’époque.

Dans la situation où un bâtiment est très âgé et que sa construction d’origine a été effectuée lorsqu’il n’y avait pas vraiment de règlementation ou codes applicables, il est fréquent que les ingénieurs refusent de réparer le bâtiment tel qu’il était au moment du sinistre bien que la règlementation le permette. S’en suit alors un débat entre les intervenants au dossier, mais qui ne relève pas de la clause d’assurance de mise aux normes et de dispositions légales.

Un troisième cas de figure peut survenir lorsqu’un bâtiment pourrait bénéficier d’améliorations, mais que celles-ci ne sont pas exigées par la règlementation. Par définition, il ne s’agit pas d’une mise aux normes. Par exemple, l’ajout d’une salle de bain pour les employés pour éviter qu’ils utilisent celles des clients s’avère une amélioration basée sur la préférence du propriétaire. Celui-ci devrait ainsi assumer les frais de cette amélioration.

En résumé, dans le cas d’une réparation ou d’une reconstruction après sinistre, plusieurs scénarios sont possibles. Nous vous invitons à nous contacter afin de faire la lumière sur la situation des mises aux normes et déterminer les véritables travaux requis selon les dispositions légales. Découvrez nos domaines d’interventions en assurances et réclamations.

Pour en apprendre plus

Technorm offre une formation accrédité par la Chambre de l’Assurance de Dommages sur les Travaux de mises aux normes applicables lors d’un sinistre.

Des questions sur le sujet? Contactez l’auteur de l’article!

Par Nicolas Villemure, ingénieur, équipe Civil, construction et structure

Articles recommandés